市面上一些所谓的线下房产商学院，收费高昂的房产课程，对于房产小白而言，往往将基本常识美化包装成所谓财商“高大上”的干货。然而，这些对于我们职业玩家来说，是常识性的知识。面对这种情况，我深感不满。我决定揭开这些所谓干货的面纱，将知识回归于大众。真正的价值，并非在于贩卖知识，而是在于如何驾驭知识。我们不能被这些营销手段所迷惑，而应明确自己的边界能力。我希望，通过分享，能让大家不易被误导，这就是我所追求的学有所获。
根本原因在于认房又认贷的限购政策。在深圳，只要有过按揭贷款记录，就算二套。购买二套时，未结清首付比例为70%，结清则为50%。对于大部分刚需和改善群体来说，首付压力过大。但通过全款买房再抵押，可以将首付资金降低到30%甚至20%。这是因为抵押属于信用类贷款，而按揭属于住房类贷款。
以首付7改3为例，原本70%的首付比例降低为30%，意味着银行将提供70%的贷款。银行提供70%的贷款通常有两种形式：
A.7成抵押贷（主流）
B.5成房贷+2成抵押贷
通常，选择的是A方案，即纯抵押贷（不含房贷）的资金结构。
1.首付只需30%，无需50%或70%的巨额投入。
2.不受新版征信（显示共同负债）影响。
3.按计税价过户，税费低于正常按揭，且无需赎楼费。
4.自由选择还款方式，轻松降低月供，月息4.1-5厘，年化4.8-6%。
5.交易周期短，效率高。
6.全款购房谈价优势大。
7.不占用贷款名额，未来出售仍为首房首贷。
1.垫资成本：通常涉及三方公司垫资或个人拆借，会产生额外费用。
2.贷款年限短：抵押贷的年限通常比按揭短。
3.利率稍高：虽然按揭房贷和抵押贷的利率有所不同，但抵押贷在整体上是略高的。
4.需要提前预审资质：确保银行贷款能够批准，避免后续问题。
5.需要名下有公司或购买公司。
1.垫资预审、抵押预审
2.网签后的借款公证
3.购房账户资金监管
4.过户
5.出产证后办理抵押归还垫资款
1.公司：有公司对于申请贷款至关重要。新注册公司或购买公司应根据实际情况选择。
2.登记价和评估价：理解两者区别，选择合适的策略。
3.流水：个人流水需符合要求，确保银行审批通过。
全款抵押增加的额外成本主要是垫资成本和贷款服务费，合计约5.5%。然而，在实际购房过程中，全款买房可以节省增值税、赎楼费，并拥有砍价优势。综合计算，实际成本可能低于5.5%。
全款抵押贷适用于资金有限但又想抓住投资机会的情况，特别是短期投资。而长期投资或长期自住，则更适合选择按揭方式。
以下是几种常见的抵押贷产品要素：
类型1
要求：营业执照注册一年以上，持股时间半年以上
贷款金额：房产评估价x70%
年限：5年
还款方式：先息后本
利率：6%
类型2
要求：有营业执照，有该行业经验一年以上（参考征信报告信息栏或社保缴存记录）
贷款金额：房产评估价x70%
年限：20-25年
还款方式：等额本息
利率：5.9%
类型3
要求：营业执照注册一年以上，不看持股时间
贷款金额：房产登记价x70%（过户半年内）或 房产评估价x70%（过户半年以上）
年限：5年
还款方式：先息后本
利率：5.8%
